不動産コンサル
【不動産販売計画】
・広い土地の場合、当社は全体を測量して販売計画をたてます。
【当社のコンサル方針】
当社は許認可業務をしている関係で、不動産の失敗例を数多くみてきました。
不動産での失敗は、金額が大きく何千万円の損失も少なくありません。
不動産は、まず初めに計画が非常に大事です、この時点で時間と費用をかけないと、結果取り返しのつかない事になります。 以下は失敗例です。
計画するにも、総合的な知識とノウハウが無いと良い計画は出来ません。
当社は、上記の示したように宅地建物取引士、土地家屋調査委、一級級建築士、行政書士等の資格者がいて、また長年の経験によるノウハウの蓄積があります。
土地に関するトラブルは意外に身近にあることが多いです。以下は実例です。
【売買の失敗例】
１．土地の一部を高く売ったつもりでいても、残りの土地の利用価値まで考えなかったため、残りの土地が安くしか売れなくなっていることが、非常に多い。その為、千万単位で損をしていることも珍しくない。
＊当社の場合、自社で測量が出来るため、土地の全体測量をして、将来の売地計画を立てて、お客様に提案いたします。
２．市街化調整区域で、家が建てられる土地であるとの売主の話を信じて、当事者同士で売買をし、何年後に子供の家を建てようと調べたところ、家は建てられない土地だった。
３．土地を売る際、周囲の土地の値段が、下がっているのに、売値をそのままに放置していた為、結果的に安い値段でしか売れなくなってしまった。
＊当社は、お客様の利益を考えて、土地が一定期間売れない、市場からも反応がない場合は、お客に値下げ交渉させていただき、なるべく早く売るようにいたします。
４．調整区域の農地なので、建物が建たないと思い、駐車場用地で安く売ってしまった。
３万円／坪で売っているが、当社でその隣接地を、7万円／坪で３宅地売っている。
【賃貸借での失敗例】
１．大手の量販店が、土地を借りにきていたが、条件闘争を長々と続けているうちに、会社の方針が変わり出店をとり止めた。結局、その土地は、道路から離れた土地で農地以外に使い道の無い土地となってしまった。
２．持っている土地に不動産業者を入れずに、当事者同士で契約して借主が住宅を建てた。その後契約により、土地に借地権が付いてしまう契約であることが気づいたが、建物が建ってしまった後ですでに遅かった。
３．業者が地主様に直接、土地を良い条件で借りにきたので、不動産業者を入れず直接契約し、後に地代を
払わなくってしまったが、固定資産税も高額になり、出て行ってもらうために裁判をおこしている。
【許認可等での失敗】
１．いつでも宅地で売れると思っていた農地が、法律上の許可基準が変わって農地でしか利用できなくなってしまった。
２．市街化調整区域で、建物が建っていた宅地を、固定資産税だけを考え、農地にしてしまい、建物の建築ができる宅地としての権利をなくしてしまっていた。
３．農地法違反をした為、他の農地が宅地などに転用できなくなってしまった。
４．調整区域に線引き前から建築してあった倉庫敷地を、倉庫を解体して更地にもどして返してもらった。
この場合、線引き前から倉庫が建っていた事を、解体前に都市計画課で、証明を取っておけば、倉庫が建築可能であった。解体後では、この証明は取れません。その為、本来ならば、この土地に、再度倉庫が建てられる付加価値があったのに、知らないため、その価値をなくしてしまった。
５．隣地との境界の立ち会いを求められて、相手に無理な要求を突きつけため、相手が怒ってしまい、裁判になってしまった。